نحوه محاسبه اجاره خانه چگونه است؟

دغدغه مسکن همواره برای درصد بالایی از شهروندان ایرانی یک دغدغه اساسی و استرس‌زا بوده است. واقعیت این است که بخش عظیمی از شهرنشینان و حتی روستائیان کشور را مستاجرینی تشکیل داده‌اند که روز به روز از رویای خانه‌دار شدن بیشتر و بیشتر فاصله می‌گیرند. تورم و گرانی دلایل اصلی این مسئله هستند. افرادی که تا سال‌ها پیش امید به خرید خانه داشتند امروزه تنها امیدوار هستند که با درآمد فعلی خود، سال آینده بتوانند همچنان سقفی برای خود و خانواده داشته باشند. از طرفی دیگر، برخی از افراد مالک، به مسئله اجاره خانه به عنوان یک منبع قوی کسب درآمد نگاه می‌کنند که این مسئله باعث شده است تا اجاره‌ها سر به فلک بکشند. در این میان خوب است که در خصوص نحوه محاسبه اجاره خانه صحبت کنیم تا مالکین بدانند چگونه منصفانه اجاره‌بها را تعیین نموده و از طرف دیگر، مستاجرین نیز از این طریق از میزان اجاره‌بها آگاه شوند.

قرارداد اجاره ملک

اجاره ملک قراردادی است که در آن فرد اجاره‌کننده متعهد می‌شود که در ازای سکونت در ملک شخصی فردی دیگر، به صورت ماهانه مبلغی را تحت عنوان اجاره‌بها پرداخت کند. طربین قرارداد پیش از عقد آن باید حتما بر سر مبلغ اجازه به توافق برسند و آن را نیز در قرارداد ذکر کنند. بدیهی است که مالک می‌تواند در صورت عدم پرداخت کامل یا به موقع اجاره‌بها طبق قانون از طرف مقابل شکایت کند. گفتنی است که تغییر اجاره‌بها پیش از موعد اتمام قرارداد، ممکن نیست. بنابراین عدم توافق بر سر این مسئله می‌تواند تبعاتی برای هر دو طرف داشته باشد.

اجاره ملک از منظر اقتصادی

اگر شرایط اقتصادی کشور را در نظر بگیریم اجاره خانه یک روش منطقی برای حفظ سرمایه به نظر می‌رسد. تصور کنید فردی ملک خود را فروخته و پول فروش آن را سرمایه‌گذاری می‌کند. بدون شک این احتمال وجود دارد که پول خود را در جای درستی سرمایه‌گذاری کرده باشد و از این‌کار سود کلانی به دست بیاورد اما از طرف دیگر این احتمال هم وجود دارد که نه تنها سودی از این‌کار کسب نکرده باشد بلکه ملک و سرمایه خود را نیز از این راه از دست بدهد.

راه دیگر حفظ سرمایه و کسب سود از بابت آن، سپرده‌گذاری در بانک است. با در نظر گرفتن درصد سود پایینی که بانک‌ها ارائه می‌دهند؛ این‌کار نیز چندان منطقی به نظر نمی‌رسد. به همین خاطر است که اجاره دادن خانه گزینه‌ منطقی‌تر و سودمندتری به حساب می‌آید. با انجام این‌ کار نه تنها اصل سرمایه که همان ملک است؛ حفظ می‌شود بلکه ماهانه مبلغ اجاره خانه سود خوبی است که برای امرار معاش می‌توان از آن استفاده کرد. به همین خاطر است که افراد ترجیح می‌دهند املاک اضافی خود را اجاره دهند تا این‌که آن‌ها را بفروشند.

مبلغ اجاره خانه به چه عواملی بستگی دارد؟

عوامل بسیاری وجود دارند که بر میزان اجاره خانه، تاثیر می‌گذارند. به همین دلیل است که اجاره خانه‌ها تا این حد متغیر هستند و امروزه هیچ مالکی قراردادی برای مدت زمان بیش از یک سال، نمی‌بندد؛ در ادامه در مورد برخی از عوامل تاثیرگذار بر اجاره‌بها صحبت خواهیم کرد.

متراژ

همان‌طور که می‌دانید بدیهی‌ترین عامل تاثیرگذار بر مبلغ اجاره‌بها، متراژ واحد است. از آن‌جایی که متراژ و اجاره‌بها با یکدیگر رابطه مستقیم دارند؛ هر چه متراژ واحدی بیش‌تر باشد اجاره ماهانه آن نیز بیش‌تر خواهد بود.

موقعیت جغرافیایی

موقعیت جغرافیایی ملک برای افراد از اهمیت بالایی برخوردار است. با حرکت از سمت محله‌هایی که به اصطلاح عامیانه مردم، پایین شهر به حساب می‌آیند به سمت محله‌های لوکس بالاشهر، به مبلغ اجاره‌بها خانه‌ها افزوده می‌شود. نزدیکی به مرکز شهر، مراکز تجاری و تفریحی و... نیز از عوامل تاثیرگذار مرتبط با موقعیت جغرافیایی هستند.

وضعیت بازار ملک و تورم

وضعیت روز بازار ملک و املاک تاثیر به سزایی بر روی میزان اجاره خانه دارد. به طوری که اگر میزان تقاضا از میزان عرضه بیشتر باشد؛ افزایش قیمت اجاره‌بها را شاهد خواهیم بود. این همان چیزی است که به آن حباب بازار مسکن گفته می‌شود.

همان‌طور که گفته شد؛ ایجاد حباب در بازار مسکن اصطلاحی است که به زمانی گقته می‌شود که تقاضا در بازار مسکن، بیش‌تر از عرضه باشد. اگر بخواهیم با عدد و رقم درباره این موضوع توضیح دهیم باید گفت که هرگاه حاصل تقسیم قیمت یک متر مربع خانه بر میزان اجاره‌بها یک متر از آن، عددی بالاتر از ۲۵ شود می‌توان گفت که بازار مسکن دچار حباب شده است. در چنین حالتی برای از بین بردن حباب، قیمت مسکن یا باید پایین بیاید و یا میزان اجاره‌بها افزایش یابد تا حاصل تقسیم عددی مابین ۱۵ تا ۲۵ باشد. معمولا برای از بین بردن حباب، حالت دوم اتفاق می‌افتد.

امکانات ساختمان و تعداد واحدها

هر چه ساختمانی امکانات بیش‌تری را در اختیار ساکنین خود بگذارد؛ اجاره‌بها واحدهای آن بیش‌تر خواهد بود. به عنوان مثال اجاره‌بها ساختمانی که دارای پارکینگ، استخر، آسانسور و... می‌باشد طبیعتا از یک ساختمان عادی بیشتر خواهد بود.

شیوه و مبلغ قابل پرداخت از نکاتی هستند که در قرارداد اجاره ثبت می‌شوند. در کشور ما، خانه‌ها و واحدهای آپارتمانی از طریق سه نوع شیوه پرداخت اجاره، رهن یا اجاره با پول پیش داده تحت سکونت دیگر افراد قرار می‌گیرند.

حالت اول رهن کامل خانه است. حالت دوم رهن و اجاره است که به پول پیش و اجاره نیز شناخته می‌شود؛ سومین حالت تنها اجاره است. در این سه نوع، نوع دوم یعنی پول پیش و اجاره متداول‌ترین نوع اجاره خانه است. در این حالت فرد مبلغی را که در بسیاری از موارد نصف رهن کامل است را پرداخت نموده و ماهانه مبلغی را تحت عنوان اجاره پرداخت می‌کند. گفته می‌شود که هر صد میلیون پول پیش با ۳ میلیون تومان اجاره ماهانه برابری می‌کند.

نحوه محاسبه اجاره خانه

روش ساده

ساده‌ترین روشی که می‌توانید از طریق آن اجاره را محاسبه نمایید این است که مبلغ اجاره‌بها خانه‌های مشابه را به دست آورده و از آنان میانگین بگیرید. میانگین به دست آمده در واقع اجاره‌بها احتمالی است. اما واقعیت این است که خانه‌ها علاوه بر موارد گفته شده در مواردی نظیر سال ساخت، کیفیت ساخت بنا، نوع کاربری ملک، و دیگر مزایا و معایبی که ممکن است خاص آن ملک باشد با هم تفاوت داشته باشند که این تفاوت‌ها بر مبلغ اجاره‌بها تاثیرگذار خواهد بود.

روش دوم و دقیق‌تر محاسبه اجاره، محاسبه آن بر اساس مبلغ رهن است. بنابراین ابتدا باید با نحوه محاسبه رهن آشنا شویم.

نحوه محاسبه رهن

قیمت رهن کامل یک خانه، متناسب با قیمت کل آن محاسبه می‌گردد. در واقع قیمت رهن کامل یک خانه، کسری از قیمت کل آن است. در خانه‌های نوساخت که تا به حال به کسی تحویل داده نشده‌اند که اصطلاحا به آن‌ها خانه‌های کلید نخورده گفته می‌شود؛ این کسر می‌تواند یک چهارم باشد. به عنوان مثال مبلغ رهن یک خانه نوساز به ارزش ۲ میلیارد تومان، ۵٠٠ میلیون تومان خواهد بود. هر چه ملک قدیمی‌تر باشد مخرج کسر عدد بزرگتری خواهد بود. در خانه‌های با رشد قیمت بالا، قیمت رهن می‌تواند تا یک دهم هم برسد.

نحوه محاسبه اجاره‌ خانه بر اساس رهن

تحقیقات نشان می‌دهند که هر یک میلیون تومان رهن خانه را می‌توان برابر با ۳٠ هزار تومان دانست. به عنوان مثال خانه‌ای با ۳٠٠ میلیون تومان رهن، اجاره‌ای برابر با ۹ میلیون تومان خواهد داشت. اگر بخواهیم فرمولی برای این‌کار داشته باشیم نحوه محاسبه به این‌گونه خواهد بود که باید مقدار رهن را تقسیم بر یک میلیون تومان کرده و نتیجه را در عدد سی هزار ضرب کنیم. عدد به دست آمده اجاره‌بها خواهد بود.

در مطلب فوق، با نحوه محاسبه اجاره‌بها آشنا شدید. خوب است بدانید که برای اطلاع دقیق از این مبلغ و یا هر گونه ابهام در خصوص امور مربوط به اجاره و یا خرید و فروش املاک می‌توانید تیم مشاورین مجرب املاک خاورمیانه اعتماد کنیدـ