آیا ملک اجاره داده شده را می توان فروخت؟

اغلب افراد امروزه با توجه به مسائل اقتصادی، اجاره نشین هستند. در برخی شرایط خاص نیز افراد با وجود داشتن خانه، تصمیم به اجاره ملک می‌گیرند. در برخی مواقع ممکن است خانه‌ای که شما در آن به عنوان مستاجر سکونت دارید، برای فروش گذاشته شود. در این حالت ممکن است برای مستاجران نگرانی پیش بیاد، که تکلیف آنها چیست؟ یا اینکه پس از اجاره ملک آیا امکان فروش آن هست یا خیر؟

بر اساس ماده ۴۹۸ قانون مدنی، موجر این امکان را دارد در مدت زمان اجاره، ملک خود را برای فروش بگذارد. همچنین این نکته بسیار حائز اهمیت است، که خرید و فروش ملک با مستاجر امری غیر قانونی نیست. در واقع در این مورد اصلا به رضایت یا عدم رضایت مستاجر نیازی نیست. اگر ملک به این روش خرید و فروش شود، در این شرایط اجاره به جای خود باقی می‌ماند. در این بین خریدار جدید، قائم مقام مالک قبلی خانه یا آپارتمان می‌شود و این فرد طرف قرارداد جدید با مستاجر قرار می‌گیرد.

در یک کلام، اگر ملک در حالی که استیجاری است به فرد دیگری انتقال داده شود، اجاره مثل سابق به حال خود باقی می‌ماند. مگر این در مورد که موجر حق فسخ قرارداد در صورت نقل را، برای خود در سند شرط ‌کرده باشد. همینطور که از تعریف بالا برمی‌آید، برای مالک این امکان وجود دارد هر وقت که اراده کند، ملک خود را به فروش برساند.

در این پروسه، برای مستاجر امکان ممانعت از فروش وجود ندارد. اگر در قرارداد اجاره ملک، شرط شده باشد که در صورت فروش خانه، قرارداد اجاره فسخ می‌شود، در این صورت مستاجر موظف است که فورا نسبت به خالی کردن خانه یا آپارتمان اقدام کند. در این حالت هیچ گونه حق اعتراضی برای مستاجر وجود ندارد.

تکلیف مستاجر، در صورت فروش ملک چیست؟

زمانی که فروش خانه پس از اجاره ملک انجام می‌شود، برای مستاجران بلاتکلیفی را به دنبال دارد. این موضوع باعث سردرگمی بسیاری از افراد می‌شود و تمایل دارند بدانند قانون در این باره چه نظری دارد. طبق قانون مدنی و از نظر حقوقی، درصورتی که ملکی به فروش برسد، قرارداد اجاره آن همچنان پابرجاست.

اما در صورتی که صاحب خانه جدید بتواند با مستاجر توافق کند و مستاجر رضایت کافی را برای تخلیه خانه داشته باشد، انجام آن ممکن است. آن زمان که فروشنده ملک و خریدار نسبت به تخلیه آن با یکدیگر توافق داشته باشند، باید با مستاجر از قبل هماهنگ کنند. همچنین در صورت تمام نشدن مدت زمان اجاره باید مبلغی را به عنوان خسارت مالی به مستاجر پرداخت کنند.

در مواردی هم وجود داشته است که شرایط تخلیه ملک در صورت درخواست مالک جدید در قراردادها آورده می‌شود. که در این صورت مستاجر باید خانه را با در نظر داشتن درخواست مالک تخلیه کند. در این حالت به سبب توافقی که میان آنها صورت گرفته، نیازی به پرداخت خسارت نیست. اما بهتر است در صورت اجاره ملک، به مستاجر اجازه داده شود تا پایان قرارداد در خانه سکونت کند.

خرید و فروش ملک با مستاجر

زمانی که مستاجران اقدام به اجاره ملک می‌کنند، ممکن است از شرایط خرید و فروش خانه در زمان سکونت خود آگاه نباشد. در حقیقت همه مستاجران باید این واقعیت را بدانند که اجاره ملک، نمی‌تواند از فروش آن خانه جلوگیری کند. در این میان سوالی برای مستاجران پیش می‌اید. اگر خرید و فروش ملک با مستاجر انجام شود و در زمان اجاره ملک، مالک، خانه را به فروش برساند، در این صورت مستاجر مبلغ ودیعه یا قرض الحسنه خود را موظف است از چه کسی دریافت کند؟ از مالک قبلی درخواست کند یا مالک جدید؟

برای پاسخ به این سوال بهتر است بدانید که طبق ماده ۴۹۸ قانون مدنی، صاحب خانه این امکان را دارد که در مدت اجاره خان خود را به فروش برساند. بر همین اساس، خرید و فروش خانه با وجود مستاجر اصلا کاری غیر شرعی و یا غیر قانونی محسوب نمی‌شود و به رضایت مستاجر در این میان نیاز نیست.

البته در این صورت اجاره به قوت قبل خود باقی می‌ماند و لذا خریدار جدید ملک، قائم مقام مالک قبلی می‌شود. حتی این فرد طرف قرارداد اجاره و مستاجر نیز قرار می‌گیرد. البته این نکته بسیار حائز اهمیت است که قائم مقام در مورد حقوق و تعهداتی که مربوط به خود شخص است، مانند مستاجر که به اجاره ملک پرداخته است، به شمار می‌رود. برای مثال تعهد دادن از جهت تعمیرات و خسارت تاخیر در تحویل، مثل به مستاجر انجام می‌شود.

نکاتی در رابطه با فروش ملک اجاره داده شده

فروش خانه اجاره‌ای از جمله اقداماتی است که امکان دارد به وسیله هر مالک ملکی اتفاق بی‌افتد. از نظر قانونی نیز مالک این امکان را دارد که هر زمان اراده کند، ملک خود را به فروش برساند. توصیه می‌کنیم مستاجران هنگام اجاره ملک حتما این نکته را مد نظر داشته باشند. تا پس از قرارداد با مشکل جدی مواجه نشوند.

با اینکه این عمل کاملا قانونی و همچنین مجاز است، اما گاهی اوقات باعث به وجود آمدن دعاوی و اختلافات بسیاری میان طرفین قرارداد می‌‌شود. در این مقاله هدف ما این است تا به شما کمک کنیم از احتمال بروز این دسته اختلاف‌ها جلوگیری کنید. همچنین در صورت مشاهده هر نوع اختلافات ملکی حقوقی باید در جریان باشید که چه عواقبی در انتظار شما است.

همیشه به این توجه جدی زیادی به چند نکته داشته باشید. اگر مالکی هستید که قصد دارید ملکی که اجاره داده‌اید را به فروش برسانید، حتما این مسئله را با خریدار یا شخصی که صاحب جدید ملک است در میان بگذارید تا طرفین اطلاع داشته باشند. زیرا اگر شما این موضوع را به شخصی که ملک را خریداری می‌کند اطلاع ندهید، این امکان وجود دارد که به سادگی قرارداد نوشته شده را به علت اجاره ملک خریده شده، فسخ کند.

آیا قرارداد اجاره پس از فروش خانه دچار تغییر می‌شود؟

زمانی که اجاره ملک توسط مستاجران انجام می‌شود، به موجب آن قراردادی بسته می‌شود. در این قرارداد یکی سری قوانین و شرایطی مطرح می‌شود که از جمله آنها میزان پرداخت اجاره ماهیانه است. برای مثال زمانی که شما اقدام به اجاره ملک می‌کنید و پس از آن صاحب خانه تصمیم به فروش آنجا می‌گیرد، تغییری در قرارداد اجاره شما به وجود نخواهد آمد.

در واقع شما با همان روال قبل به جای صاحب خانه قبلی، به صاحب جدید آن اجاره پرداخت می‌کنید. پس از اینکه موعد قرارداد نیز به پایان برسد صاحب خانه موظف به پرداخت کامل ودیعه مستاجر است. گاهی ممکن است یک فرد اجاره ماه‌های آینده‌ خود را از پیش پرداخته باشد. اگر فروش خانه، پس از اجاره ملک باشد، مالک جدید نمی‌تواند اجاره پرداخته شده را از مالک قبلی دریافت کند. حتی مالک جدید نمی‌تواند این مبلغ را از مستاجر نیز درخواست کند. او فقط می‌تواند قبل از عقد قرارداد ملک و خرید آن، با مالک بر سر این موضوع توافق کنند. مثلا مقدار اجاره دریافتی توسط مالک قبلی از مستاجر را، از مقدار کل پرداختی هزینه ملک کم کند.

کلام پایانی

اجاره ملک همانطور که اشاره شد، بسیار رواج پیدا کرده است. برای اینکه هنگام اجاره خانه با مشکل مواجه نشوید بهتر است قبل از هر چیزی از شرایط و قوانین آن کاملا اطلاع داشته باشید. برای اطلاع از شرایط کامل اجاره خانه می‌توانید به یک املاک معتبر مراجعه کنید، تا شما را راهنمایی کنند. در نهایت نیز باید بدانید اگر خانه‌ای که اجاره کرده‌اید توسط صاحب خانه فروخته شود، شما به عنوان مستاجر نمی‌توانید شکایت یا اعتراضی داشته باشید.