قیمت آپارتمان چگونه محاسبه می شود؟

در رابطه با خرید ملک و آپارتمان همیشه نهم‌ترین فاکتور قیمت آن بوده است. ممکن است بسیاری از افراد برای خرید آپارتمان با قیمت مناسب مردد مانده‌ باشند. همچنین سوال میش می‌آید که چه عواملی بر روی قیمت آپارتمان و خانه تاثیرگذار است؟ پاسخ به این سوال به سادگی انجام نمی‌شود زیرا در این زمینه عوامل متعددی دخیل هستند.

در یک نگاه اجمالی می‌توان گفت، قیمت هر آپارتمان در یک محله، بر اساس قیمت آپارتمان‌های نوساز همان محله محاسبه و تعیین می‌شود.یا به تفسیر دیگر با توجه به تعداد سال ساخت، از قیمت واحد نوساز کاسته شده و قیمت تقریبی آپارتمان مورد به دست می‌آید. البته ناگفته نماند که فاکتورها و شرایط خانه مثل بالکن، انباری، آسانسور و غیره هم در تعیین نرخ خرید و فروش ملک و آپارتمان موثر است. به ازای داشتن یا نداشتن هریک از این موارد ارزش ملک افزایش یا کاهش می‌یاید.

یکی از عوامل اثر گذار در تعیین قیمت آپارتمان به ویژه در آپارتمان‌های کلنگی که بسیار مهم است، نحوه حضور یابی آن ملک در پروژه‌ی مشارکت در ساخت است. این موارد که آپارتمان یا ملک به صورت تجمیعی باشد یا تک بلوک، تعداد طبقات ملک، شرایط پارکینگ‌ها و تعداد واحدهای نهایی در هر طبقه همگی از موارد مهم در راستای تعیین قیمت یک ملک کلنگی است.

عوامل مهم در تعیین قیمت آپارتمان کدامند؟

تعیین قیمت یک واحد آپارتمانی و خانه به راحتی انجام نمی‌شود و علت این امر، حضور فاکتور‌های متعدد در این موضوع است. توجه کنید که همه عوامل نیز صرفا اثر مثبت ندارد، ممکن است برخی از عوامل و ویژگی‌ها سبب کاهش نرخ خرید و فروش آپارتمان شود. ما در این قسمت برخی از عوامل مهم را مورد بررسی قرار می‌دهیم.

• سن بنا
• موقعیت آپارتمان
• پارکینگ
• سال ساخت آپارتمان

سن بنا

برای محاسبه دقیق قیمت آپارتمان نوساز کافی است شما متراژ واحد را در قیمت هر مترمربع آن منطقه جغرافیایی ضرب کنید. مثلا اگر قیمت هر متر آپارتمان در منطقه پیروزی تهران 20 میلیون تومان باشد و آپارتمان مورد نظر 60 متر باشد، قیمت نهایی آپارتمان نوساز در آن منطقه 2 میلیارد و 100 میلیون تومان می‌شود. در این بین اگر خانه نوساز نباشد و قدمت آن بیش از 2 سال باشد، باید به ازای هر سال به طور متوسط متوسط 1.5 درصد از مبلغ را کسر کنید.

موقعیت آپارتمان

در برج‌های مسکونی با توجه به رفاه و امکانات بیشتر، قیمت هر واحد حدود 20 درصد گران‌تر از یک آپارتمان از نوع عادی است. اما همین آپارتمان‌ها در مجتمع‌های مسکونی معمولا قیمت‌ کمتری خواهند داشت. معمولا برای محاسبه قیمت آپارتمان، ارزش واحدهای جنوبی 5 الی 7 درصد بیشتر از آپارتمان‌های شمالی است.

پارکینگ

از دیگر فاکتور‌های مهم‌ در تعیین قیمت آپارتمان، داشتن پارکینگ است. قطعا واحدی که دارای پارکینگ است، گران‌تر بخ فروش می‌رسد و اگر پارکینگ در سند قید شده باشد، ارزش آن بیشتر نیز می‌شود. ارزش پارکینگ در آپارتمان نیز معمولا 50 درصد قیمت هر متر آپارتمان است.

سال ساخت آپارتمان

اگر واحد آپارتمانی نوساز نباشد، باید پس از 2 سال، به ازای هر یک سال درصدی از قیمت هر متر آپارتمان کم شود. کسری را نرخ استهلاک و کسری درصد را ضریب استهلاک می‌گویند.

نحوه محاسبه قیمت آپارتمان چند سال ساخت، به چه صورت است؟

تاکنون متوجه شدید کخ ضریب استهلاک در سال اول پس از ساخت کاملا صفر است. اما از سال دوم تا ششم به طور متوسط ضریب استهلاک 0.5 درصد است و از سال هفتم به بعد این نرخ به درصد می‌رسد. آپارتمان‌های نوساز با توجه به شرایط کیفی خود، در بالاترین سطح قیمت قرار می گیرند. این خانه‌ها در اثر گذشت زمان دچار افت قیمت می شوند.

محاسبه و نحوه افت قیمت آپارتمان در ازای هر سال دارای یک فرمول خاص و مشخصی نیست. این موضوع با توجه به پارامترهای متفاوت ارزیابی می شود. اما در نگاه کلی و با توجه به عرف بازار می‌توان تناسب‌هایی را انتظار داشت.

اگر ارزش خانه‌های نوساز را صد درصد در نظر داشته باشیم با گذشت هر سال، شاهد افت ارزش ملک به انداز 2 الی 3 درصد هستید.

این روند افت قیمت را می‌توان هر سال نسبت به سال گذشته بیشتر در نظر داشت. به این شرایط اگر یک ملک دارای قدمتی 10 ساله باشد در مقایسه با ملک نوساز و مشابه، 20 تا 30 درصد تفاوت قیمت را شاهد خواهیم بود. این روند افت قیمت برای خانه‌هایی که قدمت آنها بالاتر از 10 سال است، با شدت کمتری رخ می‌دهد. یعنی میان یک آپارتمان 12 ساله و یک خانه 17 ساله ساله تفاوت چندانی مشاهده نمی‌شود.

تفاوت قیمت در طبقات مختلف آپارتمان

آپارتمان‌ها در تعداد طبقات مختلفی ساخته می‌شوند. برخی از آنها شامل طبقات زیاد است که هر یک از آنها دارای ویژگی‌های مخصوص به خود است و مزایا و معایبی را به همراه دارند. بیشتر افراد و ساکنان ترجیح می دهند تا در طبقات پایینی آپارتمان زندگی کنند، در عین حال برخی دیگر زندگی در طبقات بالایی را اولویت خود قرار می‌دهند. یکی از پارامترهایی که در انتخاب افراد تاثیر دارد، قطع به یقین، قیمت این طبقات است. زیرا در میان طبقات پایینی و بالایی تفاوت قیمتی آشکار به چشم می‌خورد.

ممکن است برای شما نیز سوال شود که قیمت آپارتمان در کدام یک گران‌تر و در کدام یک رزان‌تر است؟ طبقات پایینی بخصوص طبقه‌ی اول با توجه به اینکه نسبت به تاسیسات ساختمان مثل موتورخانه نزدیکی بیشتری دارد، در حالات کلی باعث ایجاد مزاحمت برای ساکنین این طبقه می شود. از این رو قیمت رهن، اجاره و حتی خرید آن نسبت به طبقات بالایی مقداری معینی کمتر است. طبقات بالا به دلیل اینکه از تاسیساتی که باعث آلودگی صوتی در ساختمان می‌شوند، دور هستند و شامل یک سری ویژگی‌های دیگر نیز می‌شود، نسبت به طبقات پایین قیمت بیشتری دارد.

نقش رفت و آمد و دسترسی آسان‌تر در تعیین قیمت آپارتمان

در کنار تمامی موارد گفته شده، دسترسی و سهولت در رفت و آمد نیز یک جزء از موارد در تعیین قیمت آپارتمان است. هر خانواده‌ای به دنبال آن است که خانه‌ای خرید یا رهن کند که دسترسی‌های مناسبی را در بر داشته باشد. همچنین میان طبقات بالا و پایین ساختمان نیز دسترسی‌ها متفاوت است.

بسیاری از خانواده‌ها که دارای افراد بیمار و سالمند هستند، همیشه ترجیح می‌دهند طبقات پایین را انتخاب کنند. در واقع انتخاب طبقات بالایی آنها را به زحمت انداخته و باعث سختی در رفت و آمد آنها می‌شود. آنها نمی‌توانند پله‌های زیادی را بالا و پایین بروند و دچار مشکلاتی می‌شوند. پس در نتیجه مناسب‌ترین طبقه برای اینگونه از خانواده ها طبقات پایین آپارتمان است.

البته امروزه اکثر آپارتمان‌ها دارای آسانسور هستند و همه افراد به آسانی می‌توانند رفت و آمد کنند. اما نباید این موضوع را فراموش کنید که آسانسور امکان خرابی در هر حالتی را دارد. برای مثال ممکن است بیمار شما در شرایط اضطراری قرار بگیرد و حال اون مساعد نباشد، در عین حال آسانسور نیز دچار آسیب شده باشد. شما برای نجات جان بیمار خود و رساندن او به مراکز مورد نظر باید زمان زیادی را صرف کنید تا از پله‌ها پایین بروید، و این اتلاف وقت ممکن است زیان‌های جبران ناپذیری را به بار آورد.

همچنین منتقل کردن یک فرد بیمار نیز با مشکلات و سختی‌های فراوان همراه است. انتخاب یک واحد آپارتمانی در طبقات بالا و یا پایین برای جوانانی که مشکلی رفت و آمد از پله.ها را ندارند مسئله مهمی نیست. در واقع آنها می‌توانند با توجه به بودجه و شرایط ویژه خود طبقات اول یا آخر یک آپارتمان را برای سکونت انتخاب کنند.

کلام پایانی

توجه داشته باشید، که گذر زمان بر قیمت آپارتمان‌های کلنگی تاثیر چندانی ندارد. طبقات بالا و پایین دارای قیمت متفاوت هستند. طبقات بالایی آپارتمان به علت چشم اندازی که دارند قیمت بیشتری را در بر می‌گیرد. موقعیت جغرافی نیز از مهم‌ترین فاکتور‌ها در تعیین قیمت آپارتمان است. در یک نگاه کلی می‌توان گفت تعیین نرخ خرید و فروش ملک و املاک در هر منطقه از پارامتر‌های مختلف تاثیر می‌پذیرد.