اگر شما قصد دارید خرید ملک و یا فروش آن را دارید بایو یک سری قوانین و نکاتی را رعایت کنید. بسیاری از افراد هنگام خرید و فروش ملک در دام شیادان و کلاهبرداران می‌اقتند. ما در این مقاله قصد داریم مهم ترین نکات حقوقی خرید ملک و فروش آن را بررسی کنیم.
در این قسمت مهم‌ترین نکات حقوقی املاک را بررسی می‌کنیم، زیرا همیشه ضرر اصلی در معاملات ملکی، به علت مشکلات حقوقی رخ می‌دهد. با اطلاع از مسائل حقوقی حتی اگر ملک را بالاتر از قیمت واقعی بخرید و یا پایین‌تر از قیمت اصلی بفروشید، کمتر ضرر می‌کنید. اگر در قوانین حقوقی خرید ملک و فروش آن دقت کافی نداشته باشید، ممکن است سرمایه خود را نابود کنید. در ادامه قبل از هرچیز به نکات حقوقی کلی می‌پردازیم که بررسی آنها برای هر نوع معامله ملکی ضروری است. سپس نکات حقوقی در شرایط خاص مانند پیش خرید ملک، معامله املاک مشاع و نکات حقوقی در معامله املاک وکالتی را بررسی می‌کنیم.
همیشه به خاطر داشته باشید که بزرگ‌ترین ضررها در معاملات ملکی از بی‌توجهی به نکات حقوقی و قوانین خرید و فروش ملک ایجاد میشود. ما در این قسمت نکات مهم در خرید و فروش ملک به چند بخش مهم تقسیم می‌کنیم. هر یک از موارد ذکر شده اهمیت بالایی دارد و بررسی تمامی آنها برای افراد در معاملات، ضرورت دارد.
پیش از اینکه هر یک موارد بالا را مورد بررسی قرار دهیم، به نکته‌ای مهم می‌پردازیم. نکته مهم اتکا به شنیده‌ها در رابطه با مسائل حقوقی خرید ملک و فروش آن است. بسیاری از مردم حرفی که از دیگران می‌شوند را معتبر می‌دانند و به آن اتکا می‌کنند. حتی بر اساس همین اطلاعات به دست آمده، اقدام به معامله خرید ملک نیز می‌کنند. یعنی تنها با انجام تحقیقات محلی در مورد آپارتمان و ملک، در خصوص مسائل حقوقی آن نیز اطمینان حاصل می‌کنند.
اما باید بدانید در مراجع قانونی، برای قانون هر آنچه در مدارک و سند نوشته شده باشد، معتبر است. بر همین اساس هر چند که انجام تحقیقات محلی در مورد ملک می‌تواند باعث کسب اطلاعاتی شود، اما هرگز نباید با تکیه بر این اطلاعات اقدام به تصمیم‌گیری کنید. تنها جایی که انجام تحقیقات محلی در مورد خرید ملک و یا فروش آن می‌تواند کمک کننده باشد، تحقیق درباره اوقافی بودن منطقه است. یعنی اگر در خصوص اوقافی بودن یک منطقه اطلاعاتی کسب کنید می‌توانید در مورد خرید ملک در آن منطقه تصمیم بهتری اتخاذ کنید.
توصیه می‌کنیم حتی برای پی بردن به اوقافی بودن یک ملک یا آپارتمان نیز نیز به سند آن ملک مراجعه کنید. ما در این بخش به اهمیت بررسی سند ملک و آپارتمان می‌پردازیم. در واقع با بررسی سند ملک، شما به اطلاعات بسیار مفیدی در خصوص ملک دسترسی پیدا می‌کنید. بخش عمده‌‌ی اطلاعات مهم درباره خرید ملک و نکات حقوقی آن در سند خانه ذکر شده است. برای مثال راه پی بردن به تمام موارد زیر یا به صورت مستقیم در سند ملک قید شده است یا اینکه به کمک مطالعه سند ملک اطلاع از آنها محقق میشود.
یکی از مهم ترین نکات حقوقی املاک که پیش از معامله باید از آن اطلاع داشت، تفاوت املاک موقوفی با ملک‌های شخصی است. اگر اقدام به خرید یک ملک موقوفی کنید، شما فقط مالک اعیان با همان بنای ساخته شده هستید. به همین دلیل مالکیت عرصه (زمین ملک) به اداره اوقاف و یا شخص وقف کننده تعلق دارد. در حقیقت شما اعیان را خریداری کرده‌اید و عرصه را از متولی مربوطه‌ی آن اجاره می‌کنید. هنگام خرید ملک موقوفی بودن آن را می‌توانید به دو روش مطالعه جلد سند و داخل سند متوجه شوید. زیرا اگر ملکی موقوفی باشد قطعا در سند آن ملک قید شده است.
یکی از قوانین دیگر هنگام خرید ملک و یا فروش آن مصادره‌ای بودن آپارتمان است. بد نیست بدانید که در امور حقوقی املاک، به برخی از ملک‌های مصادره ای، اصطلاح ملک‌های ریشه‌دار نیز به کار می‌رود. سوال پیش می‌اید که چه ملک‌هایی را مصادره‌ای یا ریشه‌دار می‌گویند؟ به طور مختصر در پاسخ به این سوال می‌توان گفت، هر ملکی که به صورت غیرقانونی و غیر شرعی بدست بیاید، از دید قانون می‌تواند مصادره شود.
به عنوان مثال دولت باید اموالی که از روش‌های ربا، قمار، رشوه، اختلاس، غصب، سوءاستفاده از موقوفات، برپایی اماکن فساد و غیر مشروع، فروختن زمین‌های موات و مباحات اصلی و سرقت به دست آمده را مصادره کند. موردی که بیشتر در مسائل ملکی با آن مواجه هستیم، مربوط به املاک مصادره شده پس از انقلاب اسلامی است که مالکان آن به افراد دربار رژیم پهلوی وابسته بوده‌اند. اکثر ملک‌هایی که اینگونه هستند در اختیار بنیاد مسکن انقلاب اسلامی و یا بنیاد مستضعفین قرار دارند. هنگام خرید ملک برای تشخیص این نوع املاکو آپارتمان‌ها باید به اداره ثبت مراجعه کنید.
حقیقت این است که هیچگونه اطلاعاتی در رابطه با ورثه ای بودن ملک در سند وجود ندارد. اما مطالعه سند خانه به صورت غیر مستقیم می‌تواند به شما کمک کند تا از ورثه ای بودن ملک آگاه شوید. برای این کار لازم است که شما ابتدا اطلاعات هویتی مالک خانه را را از روی سند آن بررسی کنید. در ادامه برای معامله خرید ملک یا مالک در جلسه فروش حاضر میشود یا خیر. اگر مالک اصلی در جلسه عقد قرارداد حضور پیدا نکرد، 3 حالت در پیش است
در اولین حالت، مالک به فردی وکالتنامه داده که در این حالت باید وکیل مالک پیش از امضای قرارداد، وکالتنامه را به طرف قرارداد ارائه دهد. در حالت دوم احتمال فوت مالک خانه نیز وجود دارد. در این حالت یکی از ورثه‌ها یا کلیه وراث در جلسه فروش حضور پیدا می‌کنند. در این حالت توجه داشته باشید که برگه انحصار وراثت، توسط وراث باید ارائه شود. و در نهایت در حالت سوم، احتمال کلاهبرداری و تلاش برای فروش مال دیگران وجود دارد.
با بدانید که اعتبار بنگاه و املاک به واسطه استمرار فعالیت‌های سالم و سودمند به وجود می‌آید. چه در خرید ملک و چه در فروش آن، بنگاه‌هایی که معتبر هستند را انتخاب کنید. اینگونه املاک به غیر از داشتن جواز کسب و کار از اتحادیه املاک، چند ویژگی دیگر را نیز باید شامل شود. اشراف کامل به مسائل حقوقی یکی از این موارد است، در ادامه موارد بیش‌تری را ذکر می‌کنیم.
حال برای تشخیص اینکه آیا بنگاه مورد نظر معتبر است یا خیر، می‌توانید هنگام بازدید ملک و تعامل با املاک، سوالات حقوقی در رابطه با ملک را مطرح کنید. شما باید رصد کنید تا متوجه شوید که مشاورین املاک صرفا می‌خواهند ملکی را به شما بفروشند، یا اینکه به راهنمایی شما نیز می‌پردازند.
برای خرید ملک و فروش آن توصیه می‌کنیم در مورد مشکلات حقوقی املاک سخت‌گیری زیادی دلشته باشید. چرا که اگر در خصوص این مسائل به مشکلی برخورد کنید و به دادگاه بروید، قاضی نیز سخت‌گیر است. همچنین قاضی در این زمینه صرفا به مستندات و مسائلی که قابل اثبات است، توجه می‌کند. در نهایت نیز اگر به بنگاه‌های معتبر مراجعه کنید، می‌توانید تا حدود زیادی از بابت مسائل و قوانین حقوقی در معاملات ملکی، اطمینان خاطر داشته باشید.
عناوین مطلب:
با ما در مجله خبری املاک خاورمیانه همراه باشید تا با نکات خانه داری جهت تمیز کردن خانه بیشتر آشنا شوید
با ما در مجله خبری املاک خاورمیانه همراه باشید تا با نکات خانه داری جهت تمیز کردن خانه بیشتر آشنا شوید
گروه املاک خاورمیانه با سابقه 15 سال فعالیت حرفه ای در زمینه املاک و مستغلات به صورت دپارتمان و بهره گرفته از دلالی نوین در زمینه املاک در بهترین لوکیشن منطقه 2 در قلب خیابان ستارخان آماده ارائه خدمات به شهروندان عزیز می باشد.
تلفن پشتیبانی: 66534030-021
تهران، ستارخان، روبه روی باقرخان، پلاک ۱۶۴
