از زمان‌های قدیم اجاره ملک قواعد و قوانین خاص خود را داشته است. شاید برای خیلی از افراد سوال پیش بیاید، که تکلیف خانه ورثه‌ای در رابطه با اجاره دادن چگونه است؟ در پاسخ باید بگوییم اجاره ملک ورثه‌ای غیر ممکن نیست اما یک سری نکات را باید در خصوص آن رعایت کرد.
برای جلوگیری از وقوع مشکلات حقوقی و دعاوی ملکی باید نکاتی را در رابطه با اجاره دادن ملک ورثه‌ای رعایت کرد. اغلب افراد از اجاره دادن خانه ورثه‌ای ترس دارند. این موضوع بیشتر مربوط به دردسر‌های حقوقی و مشکلات به وجود آمده میان موجر (وراث) و مستاجر است.
گاهی اوقات نیز یکی از وارثان اقدام به اجاره دادن ملک ورثه‌ای می‌کند که باقی وراث نسبت به آن اعتراض دارند. در این حالت قانون ا پایمال شدن حق باقی افراد جلوگیری می‌کند و برای آن چاره اندیشی انجام داده است. در ادامه این موضوع بیشتر مورد نقد و بررسی قرار می‌دهیم. در رابطه با ملک ورثه‌ای عبارتی به نام اجرت المثل نیز مطرح است. اجرت المثل برای زمانی است که مستاجر در یک ملک ساکن است اما موعد قرارداد او به اتمام رسیده است. در این حالت دادگاه برای زمان سکونت بدون قرارداد، مبلغی را معین می‌کند که شخص مستاجر مکلف به پرداخت آن است.
از جمله قوانین اجاره دادن ملک ورثه‌ای داشتن گواهی انحصار یا همان حصر وراثت است. می‌توان گفت مهم‌ترین مبحث در رابطه با اموال ورثه‌ای، همین انحصار وراثت است. اگر مالک یک ملک بنا به هر دلیلی فوت کند، معامله ملک تنها با داشتن گواهی انحصار وراثت توسط وراث آن شخص صورت می‌گیرد.
دیگر قانونی که در رابطه با اجاره ملک ورثه‌ای می‌توان به آن اشاره کرد، راضی بودن تمام وراث است. در این حالت حتی اگر یکی از وراث نیز رضایت نداشته باشد و پای قرارداد را امضا نکند، معامله مد نظر امکان پذیر نیست. تقسیم اجاره بها در میان وراث نیز بستگی به توافق آنها دارد.
برای دریافت مبلغ رهن و اجاره ملک نیز دو راه پیش روی شما قرار دارد. زمانی که وارثان توافق داشته باشند، امکان واریز مبلغ مورد نظر به یک شماره حساب وجود دارد. در غیر این صورت اگر وراث نتوانند به توافق نهایی برسند، باید میزان سهم هرکس از مبلغ مورد نظر، جداگانه به حساب آنها واریز شود و این موضوع باید در تنظیم سند قولنامه ذکر شود.
اگر ملکی که تمامی وراث در آن سهیم هستند توسط یک شخص از میان آنها و بدون کسب اجازه از بقیه، رهن یا اجاره داده شود غیر قانونی است. در این میان اگر بنگاه دار نیز بدون دیدن سند خانه و اطلاع بقیه وراث اقدام به تنظیم اجاره نامه کند، دادگاه این حق را به باقی وراث می دهد که مستاجر را از ملک بیرون کنند.
البته وراث می‌توانند مستاجر را از ملک بیرون نکنند و مبلغ رهن و اجاره را در میان خود تقسیم کنند. در این صورت شخصی که ملک را بدون اجازه اجاره داده، باید مبلغی که از قبل دریافت کرده را میان وراث تقسیم کند. این موضوع توافقی است و الزاما نیازی به بیرون کردن مستاجر نیست.
در اجاره ملک ورثه ای در واقع مستاجر با بیش از یک موجر طرف حساب است و ممکن است هر یک از این وراث از انجام تعهدات شانه خالی کند. برای مثال یکی از این مشکلات بازگرداندن مبلغ رهن است. در این باره ممکن است هر شخص آن را به گردن دیگری بی‌اندازد.
برای جلوگیری از وقوع چنین مشکلی، حکم اجاره دادن ملک ورثه ای این گونه است که باید در قرارداد اجاره ملک ورثه ای متنی نوشته شود. متن ذکر شده به این شرح است: کلیه تعهدات موجرین در رابطه با این قرارداد به صورت تضامنی است. نوشتن این متن در قرارداد اجاره ملک باعث می‌شود تمامی تعهدات موجر (وراث)، بر گردن تمامی آنها باشد. حال اگر هر یک از موجرین به تعهدات خود عمل نکند، مستاجر می‌تواند از همه آنها شکایت کرده و به حق خود برسد.
در خصوص گرفتن حکم تخلیه برای اجاره ملک ورثه ای، روال کار برعکس عقد قرارداد است. در واقع در عقد قرارداد بیان شد که کلیه وراث باید رضایت تام داشته باشند و قرارداد را امضا کنند. اما در مورد گرفتن حکم تخلیه این موضوع کاملا متفاوت است و خواست حتی یکی از وراث برای تخلیه ملک کفایت می‌کند.
بنابراین اگر پس از اتمام موعد قرارداد مستاجر اقدام به تخلیه ملک نکند، هر یک از وراث به تنهایی می‌توانند برای گرفتن حکم تخلیه اقدام کنند. البته به واسطه خیار شرط در عقده اجاره نیز امکان فسخ قرارداد وجود دارد و در این حالت نیز نیازی به رضایت سایر وراث نیست. در این حالت باید مستاجر اقدام به تخلیه ملک کند.
ممکن است مالک خانه‌ای که در تصرف یک مستاجر است به هر دلیلی فوت کند و وراث پس از انحصار وراثت از مستاجر خواستار تخلیه ملک باشند. در این حالت سوالی مطرح می‌شود که تکلیف مستاجر چیست؟ آیا وارثان متوفی می‌توانند مستاجر را به تخلیه ملک مجبور کنند یا خیر؟
باید بگوییم در صورتی که زمان قرارداد مستاجر به اتمام نرسیده باشد و هیچ شرایطی جهت فسخ در قرارداد ذکر نشده باشد، وراث نمی‌توانند برای تخلیه ملک اقدامی کنند. البته نکته‌ی مهمی که در اینجا قابل ذکر است، عدم اظهار نظر مالک قبل از تصرف ملک در رابطه با آن است.
بنابراین با توجه به عدم اتمام مهلت قرارداد مستاجر، همچنان ملک در تصرف مستاجر می‌ماند و وراث نمی‌توانند نسبت به تخلیه آن تا زمان پایان قرارداد اقدامی کنند. اگر مهلت قرارداد اجاره آپارتمان و ملک پس از مرگ مالک و همچنین قبل از انحصار وراثت پایان یابد علی‌رغم اتمام مدت، ملک همچنان در اختیار مستاجر قرار می‌گیرد. در این حالت نیز موضوع اجرت المثل به میان می‌آید.
منظور عبارت اجرت المثل، اجاره بهایی است که قوه قضایی برای مدتی که بین موجر و مستاجر قراردادی تعیین نشده، معین می‌کند. در خصوص ملک ورثه‌ای این امکان وجود دارد که پس از فوت مالک و تا پیش از انجام انحصار وراثت، قرارداد مستاجر تمام شود. در این حالت مستاجر می‌تواند اقدام به تخلیه ملک نکند.
البته برای مدتی که مستاجر بدون قرارداد جدید یا تمدید قرارداد از ملک بهره برده است، اجرت المثل تعیین می‌شود. نحوه دیگری که در خصوص ملک ورثه‌ای اجرت المثل قابل ذکر می‌باشد، زمانی است که ملک ورثه‌ای پس از فوت مالک آن، در تصرف یکی از وراث باشد. که شرایط آن به شرح زیر است.
همانطور که ملاحظه کردید قانون در خصوص اجاره ملک ورثه ای کاملا شفاف و صریح است و هیچ شبه‌ای در آن وارد نیست. بنابراین اگر نکات حقوقی گفته شده را در رابطه با اجاره ملک ورثه ای به درستی رعایت کنید، نیاز به نگرانی نیست. همچنین با توجه به قوانینی که ذکر شد، شما به راحتی می‌تواند ملک ورثه‌ای را اجاره یا رهن دهید. مهم‌ترین نکته در این خصوص رضایت تمامی وراث است و در صورت عدم رضایت حتی یک نفر، نمی‌توان قراردادی عقد کرد.
عناوین مطلب:
با ما در مجله خبری املاک خاورمیانه همراه باشید تا با نکات خانه داری جهت تمیز کردن خانه بیشتر آشنا شوید
با ما در مجله خبری املاک خاورمیانه همراه باشید تا با نکات خانه داری جهت تمیز کردن خانه بیشتر آشنا شوید
گروه املاک خاورمیانه با سابقه 15 سال فعالیت حرفه ای در زمینه املاک و مستغلات به صورت دپارتمان و بهره گرفته از دلالی نوین در زمینه املاک در بهترین لوکیشن منطقه 2 در قلب خیابان ستارخان آماده ارائه خدمات به شهروندان عزیز می باشد.
تلفن پشتیبانی: 66534030-021
تهران، ستارخان، روبه روی باقرخان، پلاک ۱۶۴
