اگر مستاجر اجاره را پرداخت نکند چه کارهایی می ‌توان کرد؟

اجاره‌نشینی به خصوص در شهرهای بزرگ، امری بسیار متداول است. افراد بسیاری از افراد از طریق اجاره دادن آپارتمان خود، به صورت ماهیانه کسب درآمد می‌کنند. صاحبین آپارتمان‌ها با سپردن ملک خود به مشاورین املاک، برای خود مستاجر می‌یابند و از این طریق می‌توانند آخر هر ماه، بر روی مبلغ اجاره خانه برای گذران زندگی خود حساب کنند. البته باید گفت که این مسئله همیشه به این سادگی نیست و گاها با چالش‌هایی همراه است. یکی از چالش‌ها، عدم پرداخت به موقع اجاره آپارتمان است. موجرین می‌دانند که در چنین شرایطی، کاملا حق با آن‌هاست و قانون از آن‌ها حمایت می‌کند اما از جزئیات این‌که در صورت عدم پرداخت اجاره آپارتمان چه اقداماتی می‌توانند انجام دهند؛ اکثر افراد آگاه نیستند. در ادامه به شما خواهیم گفت که در چنین شرایطی به ترتیب، چگونه می‌توان عمل کرد.

اولین اقدام: سعی کنید با مستاجر خود به توافق برسید!

واقعیت امروزه کشور ما تورم، گرانی و سخت بودن شرایط زندگی برای اکثریت افراد جامعه است. درآمد‌ها کفاف زندگی را نمی‌دهند و افراد بسیاری برای پرداخت اجاره خانه، از برخی از نیازهای اساسی خود دست می‌کشند. در چنین شرایطی، اگر واقعا به هزینه اجاره آپارتمان نیاز فوری ندارید؛ از لحاظ انسانی بهتر است که به مستاجر خود فرصت بیشتری دهید.

پیشنهاد می‌شود که موجرین بدون تندی علت تاخیر در اجاره را از مستاجر خود جویا شوند. اگر مستاجر علت را توضیح داد و قول داد که برای مدت زمانی مشخص اجاره را پرداخت می‌کند؛ صاحب ملک بهتر است که به او فرصت دهد. اما اگر مدت زمان فرصت‌ها یکی پس از دیگری تمام شدند و خبری از پرداخت اجاره نشد؛ موجر حق مسلم دارد که به اقدامات قانونی روی بیاورد.

راهکار دوم: کسر از مبلغ پول پیش

پول پیش که در اصطلاح قانونی به آن ودیعه می‌گویند؛ مبلغی است که صاحبین املاک پیش از اجاره، از مستاجرین خود می‌گیرند. این پول که می‌تواند تحت عنوان امانت یا قرض‌الحسنه به صاحب ملک داده شود؛ در زمان پایان قرارداد باید عینا با حضور دو شاهد به فرد مستاجر پرداخت شود. مواردی هستند که موجر می‌تواند از مبلغ اصلی پول پیش بکاهد. به عنوان مثال وقتی که فرد مستاجر خسارت‌هایی در زمان اجاره‌نشینی به ملک وارد کرده که قابل تعمیر نیستند یا این‌که قابل تعمیر هستند اما او از انجام این‌کار سر باز می‌زند و ترجیح می‌دهد خسارت را پرداخت کند. در این صورت با توافق طرفین، مبلغ خسارت می‌تواند از پول پیش کم شود.

مورد بعدی که به موضوع بحث ما ارتباط بیش‌تری دارد؛ زمانی است که فرد مستاجر از پرداخت اجاره آپارتمان خودداری می‌کند. در این صورت نیز می‌توان از مبلغ پول پیش، اجاره‌های عقب افتاده را کم کرد. نکته مهم در این خصوص این است که این مسئله باید با توافق طرفین صورت گیرد و در جایی ثبت شود؛ چرا که استرداد پول پیش در زمان پایان قرارداد حق مسلم مستاجر است و می‌تواند با ادعای تمامیت آن، از لحاظ قانونی جهت پس گرفتن آن اقدام کند. البته اگر در زمان عقد قرارداد اجاره، امکان پرداخت اجاره از ودیعه در صورت تاخیر مشخص در میان شروط آورده شده باشد؛ نیاز به توافق مستاجر نیست و موجر می‌تواند اجور معوقه را از مبلغ پول پیش کم کند.

اقدام جدی!

اگر هیچ یک از روش‌هایی که در بالا گفته شد برای شما به هر دلیلی قابل اجرا نیستند؛ می‌توانید شدت جدی بودن اقدامات خود را افزایش دهید. با مراجعه به دفترخانه اسناد رسمی، می‌توان به فرستادن اخطاریه برای مستاجر و دریافت اظهارنامه عدم پرداخت اجاره آپارتمان اقدام کرد.

طبق این اخطاریه، فرد مستاجر مهلتی ۱٠ روزه برای پرداخت اجاره کسب می‌کند. در صورت عدم پرداخت اجاره آپارتمان در این مدت زمان، صاحب ملک می‌تواند به اقدامات جدی‌تر قضایی نظیر تخلیه ملک روی بیاورد. مهم‌ترین مزیت این مرحله این است که فرد صاحب خانه بدون نیاز به دادگاه و درگیر شدن در امور قضایی، می‌تواند فرد مستاجر را از شدت جدی بودن اقدامات خود آگاه کند. در واقع این‌کار نوعی تهدید به حساب می‌آید که فرد مستاجر بهتر است آن را جدی بگیرد و در مهلت زمانی داده شده به پرداخت اجاره‌های معوق خود اقدام کند. اظهارنامه دریافت شده از این طریق، برای گرفتن حکم تخلیه الزامی است.

تیر آخر: گرفتن حکم تخلیه

اگر مستاجر نتواند در مهلت ده روزه پس از صدور اخطاریه، اجاره آپارتمان را پرداخت نماید؛ صاحب ملک می‌تواند به دادگاه (در صورت نداشتن اجاره‌نامه رسمی) یا دفترخانه (در صورت داشتن اجاره‌نامه رسمی) مراجعه کرده و دعوای تخلیه را مطرح کند. پس از بررسی، حکمی مبنی بر مهلتی ۱٠ تا ۶٠ روزه به مستاجر جهت تخلیه ملک داده می‌شود.

اگر در طی این مدت زمان، ملک تخلیه نشود صاحب ملک می‌تواند با مراجعه به یکی از شعب اجرای احکام مدنی، تخلیه را به صورت اجباری انجام دهد. این اقدام رایگان بوده است و هزینه‌ای بابت آن از صاحب ملک گرفته نخواهد شد. در نهایت، تخلیه توسط مراجع ذی ربط در تاریخ مقرر، اجرا خواهد شد.

پیش‌تر خواندید که درصورت عدم پرداخت اجاره آپارتمان، می‌توان چه اقداماتی انجام داد. اما نکات حقوقی‌ای در این خصوص هستند که آگاهی از آنان به صاحبین ملک توصیه می‌شود.

اولین نکته این است که دریافت سند تجاری در قبال اجاره از نظر قانون، به منزله دریافت اجاره محسوب می‌شود. این نکته به این معنی است که اگر به فرض مثال، مستاجر در عوض اجاره بها، به صاحب ملک چک تحویل دهد این چک به منزله پرداخت اجاره آپارتمان خواهد بود و فرد صاحب ملک حق ادعای عدم پرداخت اجاره را نخواهد داشت. حتی اگر که چک وصول نشود و برگشت بخورد نیز از نظر قانون اجاره پرداخت شده و فرد صاحب ملک نمی‌تواند اقدامات قانونی که در بالا گفته شد را انجام دهد. در این صورت تنها می‌تواند در خصوص وصول چک اقدام کند.

نکته بعد این است که اگر صاحب ملک دعوای تخلیه آن را در دادگاه مطرح کرده باشد؛ مستاجر می‌تواند کاری کند که حکم تخلیه صادر نشود. اقدامی که مستاجر جهت عدم صدور حکم تخلیه می‌تواند انجام دهد این است که علاوه بر پرداخت تمام و کمال مبلغ اجاره، به اندازه ۲٠ درصد بیشتر مبلغ را پرداخت کند. یعنی با پرداخت مبلغ اجاره به علاوه بیست درصد آن، فرد مستاجر می‌تواند به طور موقت، از صدور حکم تخلیه ملک جلوگیری نماید.

پس از ابلاغ اخطار‌نامه و عدم پرداخت اجور معوق در مهلت داده شده، مرحله بعد اقدام برای صدور حکم تخلیه است. در این مرحله نکته‌ای وجود دارد. اگر فرد دارای اجاره‌نامه رسمی باشد؛ می‌تواند برای مرحله بعد نیز به دفترخانه مراجعه کند. اگر اجاره‌نامه رسمی‌ای در کار نباشد؛ فرد باید به دادگاه مراجعه کند که این‌کار کمی پیچیده خواهد بود. صاحب ملک در این‌صورت باید ابتدا وجود رابطه استیجاری را اثبات نماید. این مسئله مربوط به دادگاه‌های حقوقی است. پس از موفقیت در اثبات این مورد، فرد می‌تواند با در دست داشتن اظهارنامه عدم پرداخت اجاره آپارتمان، به دادگاه مراجعه کرده و درخواست حکم تخلیه را ثبت کند.

مرجع رسیدگی به درخواست تخلیه ملک برای موارد مسکونی نظیر آپارتمان، شورای حل اختلاف است.

پیشگیری بهتر از درمان است. این یعنی بهتر است فرد صاحب ملک در زمان ثبت اجاره‌نامه (که نوشتن و ثبت اجاره‌نامه خود به شدت توصیه می‌شود) حق فسخ برای خود تعیین کند. به عنوان مثال او می‌تواند در اجاره‌نامه ذکر کند که در صورت تاخیر بیش از ۱٠ روز در پرداخت اجاره آپارتمان، موجر حق فسخ یک‌‌طرفه قرارداد را دارد. در صورتی که صاحب ملک برای خود حق فسخ تعیین نکرده باشد؛ او نمی‌تواند قرارداد اجاره را حتی در صورت تاخیر چند ماهه نیز فسخ کند؛ چرا که از نظر حقوقی، قرارداد اجاره یک عقد لازم است. در عقود لازم هیچ‌کدام از طرفین حق فسخ یک‌طرفه آن را ندارند. به خاطر داشته باشید که یک قرارداد اجاره معتبر باید به صورت کتبی در آمده باشد؛ مدت اجاره در آن قید شده باشد و به امضای حداقل دو نفر شاهد رسیده باشد.

سوالی که برای برخی از موجرین پیش می‌آید این است که آیا می‌توانند برای اجور معوقه، جریمه دیرکرد دریافت کنند یا خیر. در پاسخ به این سوال باید گفت که برای دیرکرد پرداخت اجاره آپارتمان نمی‌توان جریمه دریافت کرد.

اگر صاحب آپارتمانی هستید که قصد اجاره دادن آن را دارید؛ می‌توانید با مراجعه به سایت املاک خاورمیانه ملک خود را به طور مستقیم برای اجاره در دسترس عموم قرار دهید. برای کسب اطلاعات بیشتر می‌توانید به سایت املاک خاورمیانه به نشانی اینترنتی https://kmhome.ir/ مراجعه نمایید.