شرایط فسخ قرار داد اجاره ملک توسط موجر و مستاجر چگونه است؟

اجاره ملک‌های مسکونی و تجاری یکی از رسوم دیرینه و بسیار قدیمی در سر تا سر دنیا است. طبق این رابطه، فردی ملک خود را به مدت زمان مشخصی در اختیار یک فرد دیگر قرار داده و در ازای آن، مطابق با توافقی که انجام شده است، هزینه‌ای دریافت می‌شود. اما متاسفانه در برخی از مواقع موجر (صاحب ملک) و مستاجر دچار اختلاف شده قصد دارند تا معامله خود را به هم بزنند.

به هم زدن قرار داد و لغو آن که در اصطلاح حقوقی فسخ قراداد عنوان می‌شود، حالتی است که در آن یکی از طرفین یا هر دو طرف از معامله ناخشنود بوده و قصد دارند تا پیش از اتمام قرار داد، آن را لغو کنند. فسخ قرار داد اجاره ملک چه از سوی موجر و چه از سوی مستاجر باید بر اساس دلایل موجه انجام گیرد. آگاهی از قوانین و شرایط فسخ قرارداد اجاره ملک می‌تواند به طرفین کمک کند تا از حقوق خود دفاع کرده و از مشکلات حقوقی آتی پیشگیری کنند.

تعریف فسخ قرارداد اجاره ملک

در اصطلاح فسخ قرارداد به معنای خاتمه دادن به توافقنامه‌ای است که میان دو طرف منعقد شده است. در قراردادهای اجاره، فسخ قرارداد اجاره ممکن است بنا به دلایلی همچون عدم رعایت تعهدات، بروز شرایط خاص یا توافق دوطرفه انجام گیرد. در کشور ایران قوانین و ضوابط مربوط به فسخ قرار داد اجراه ملک بر اساس قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر تنظیم شده است.

بررسی دلایل فسخ قرارداد اجاره ملک توسط موجر

قاون به موجر یا صاحب ملک این حق را می‌دهد که در صورت بروز برخی از اتفاقات و رخ دادها به صورت یک طرفه قرار داد اجاره ملک خود را فسخ کرده و آن را از تصاحب مستاجر در بیاورد. موجر بنا به دلایل مختلف ممکن است این کار را انجام دهد که برخی از مهم‌ترین و رایج‌ترین آن‌ها عبارت اند از:

عدم پرداخت اجاره‌بها توسط مستاجر

در کشور ایران و سایر نقاط جهان، یکی از اصلی‌ترین دلایل فسخ قرارداد اجاره ملک، بد قولی و عدم پرداخت اجاره توسط مستاجر در زمان مقرر است. مطابق با قانون جمهوری اسلامی ایران اگر مستاجر برای مدت مشخصی از پرداخت اجاره‌بها خودداری کند یا قصدی برای پرداخت اجاره خود نداشته باش، موجر حق دارد قرارداد را فسخ کند.

استفاده ناصحیح از ملک

استفاده ناصحیح از ملک یکی دیگر از عواملی است که حق فسخ قراداد اجاره ملک را به موجر می‌دهد. اگر یک مستاجر از ملکی که اجاره کرده استفاده‌هایی خارج از آن چه در قرار داد قید شده، بکند، موجر می‌تواند درخواست فسخ قرارداد اجاره را مطرح کند. به عنوان مثال اگر شما یک خانه مسکونی را اجاره کرده باشید و در آن به پرورش گیاهان یا دام و طیور کوچک بپردازید، موجر می‌تواند این قرارداد و توافق را به طور کامل لغو کند. ازاین‌رو برای پیشگیری از فسخ قرارداد اجاره ملک، بهتر است مستاجر در همان ابتدا هدف خود از اجاره ملک را به موجر بیان کرده و به آن پایبند باشد.

نیاز شخصی موجر به ملک

گاهی اوقات موجر بنا به دلایل پیش بینی نشده به ملکی که اجاره داده، احتیاج پیدا می‌کند، در صورت بروز این اتفاق، موجر می‌تواند قرارداد اجاره را فسخ کرده و از ملک خود استفاده شخصی کند. البته باید احتیاج خود به ملک را در دادگاه ثابت کند.

بروز خسارت عمدی یا غیرعمدی به ملک

در صورتی که هر گونه خسارت چه به صورت عمدی و چه به صورت سهوی به ملک وارد شود، موجر می‌تواند ضمن درخواست خسارت از مستاجر، قرارداد اجاره را نیز فسخ کند. به همین دلیل برای جلوگیری از فسخ قرارداد اجاره توسط موجر، مستاجر باید در جهت حفظ ملک و جلوگیری از هر گونه آسیب و خسارت به آن، نهایت تلاش خود را به خرج دهد.

دلایل فسخ قرارداد اجاره ملک توسط مستاجر

علاوه بر صاحب ملک، مستاجر نیز می‌تواند با در دست داشتن دلایل معقول و منطقی نسبت به فسخ قرارداد اجاره ملک اقدام کند. برخی از مهم‌ترین و رایج‌ترین دلایل فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر عبارت اند از:

عدم تحویل ملک در شرایط مناسب

در صورتی که مالک نتواند ملک را در شرایط مناسب و مطابق با آن چه که در قرار داد ذکر شده، به مستاجر تحویل دهد، در این صورت فرد اجاره کننده ملک می‌تواند نسبت به لغو قرار داد خود اقدام کنید.

نقض تعهدات موجر

معمولاً در هنگام عقد قرارداد برای اجاره ملک، طرفیت تعهداتی می‌دهند. در صورتی که یک مالک نتواند تعهدات خود مانند تعمیرات ضروری یا رفع مشکلات اساسی در ملک را انجام دهد، در این صورت مستاجر می‌تواند به صورت قانونی، اجاره ملک خود را فسخ کند.

عدم استفاده از ملک به دلیل شرایط خاص

در برخی از مواقع ممکن است مستاجر بنا به دلایلی همچون مشکلات حقوقی یا منع قانونی توانایی استفاده از ملک را نداشته باشد. در چنین شرایطی به صورت قانونی می‌تواند نسبت به فسخ قرارداد ملک اقدام کند.

شرایط غیرمنتظره

رخ داد برخی از شرایط غیر عادی و غیر قابل پیشبینی همانند تغییرات قانون یا بروز حوادث طبیعی نیز می‌تواند باعث شود که مستاجر قرارداد اجاره ملک را فسخ کند.

آشنایی با شرایط قانونی برای فسخ قرارداد اجاره ملک

برای آنکه قرارداد ملک اجاره‌ای به صورت قانونی بین طرفین فسخ شود، باید شرایط زیر برقرار باشند.

مدت زمان اعلام فسخ

طرفی که قصد فسخ قرارداد اجاره را دارد، بایستی مطابق با قانونی و در مهلت زمان مشخصی این خبر را به طرف مقابل اطلاع دهد. معمولاً در قراردادها مدت زمان اعلام فسخ قید می‌شود.

دلایل موجه

فسخ قرارداد اجاره باید با ارائه دلایل منطقی و موجه انجام گیرد. در نتیجه صرفاً عدم توافق یا مشکلات جزئی نمی‌توانند مبنای فسخ قرارداد اجاره ملک باشند.

توافق طرفین

در برخی از مواقع ممکن است موجر و مستاجر برای فسخ قراداد اجاره با هم به توافق برسند. در این صورت تمامی شرایط فسخ باید به صورت کتبی ثبت شود.

ثبت در مراجع قانونی

فسخ قرارداد باید به صورت رسمی ثبت و اعلام شود. این کار از طریق دفاتر ثبت اسناد رسمی یا مراجع قضایی انجام می‌شود.

پیامدهای حقوقی فسخ قرارداد اجاره ملک

فسخ قرارداد اجاره با پیامدهایی حقوقی برای طرفین همراه است که برخی از مهم‌ترین و رایج‌ترین آن‌ها عبارت اند از:

پرداخت خسارت

در صورت بروز خسارت ناشی از فسخ غیرقانونی، بایستی طرفی که قرارداد را لغو کرده، خسارت آن را جبران کند.

بازگشت مبلغ ودیعه

در صورتی که مستاجر قرارداد را فسخ کند، موجر باید ودیعه ملک را به او برگرداند. البته اگر خسارتی به ملک وارد شده باشد، این مبلغ از ودیعه کم می‌شود.

تعهدات باقی‌مانده

پس از فسخ کردن قرارداد اجاره ملک بایستی طرفیت تعهدات خود مانند برگرداندن ودیعه، پرداخت اجاره، پرداخت بدهی‌ها و تخلیه ملک را به عهده بگیرند.

جمع‌بندی

فسخ قرارداد اجاره ملک یکی از مسائل مهم و حساس در حوزه روابط حقوقی میان موجر و مستاجر است. طرفیت می‌توانند با آگاهی از دلایل، شرایط و پیامدهای فسخ، در صورت رخداد این اتفاق از حقوق خود دفاع کنند. همچنین آشنایی با قوانین و مقررات فسخ قرارداد برای ملک‌های اجاره‌ای از بروز هر گونه مشکلات حقوقی پیشگیری می‌کند. همچنین توصیه می‌شود در هنگام تنظیم و ثبت قراداد اجاره نهایت دقت و حساسیت را به خرج دهید تا در صورت فسخ قرارداد، ضرر و زیانی به شما وارد نشود.