قرارداد اجاره ملک به‌عنوان یکی از رایج‌ترین قراردادها، چالش‌های خاصی برای موجر و مستاجر به همراه دارد. این قرارداد، از نوع قراردادهای ضروری است و بر هم زدن آن مگر در شرایط خاص به راحتی امکان‌پذیر نیست. با این وجود، ممکن است پس از عقد اجاره و قبل از تحویل ملک، شرایطی پیش آید که مستاجر به فسخ قرارداد خرید یا اجاره ملک تمایل پیدا کند. به همین دلیل، در این مقاله قصد داریم تا اطلاعات مفیدی را در این زمینه بررسی می‌کنیم.
برای مشاهده قیمت و خرید املاک در تهران کلیک کنیدفسخ قرارداد خرید یا اجاره ملک، به معنای خاتمه‌ی توافقی بوده که بین موجر و مستاجر برقرار شده است. در این‌جا، ممکن است یکی از طرفین یا هر دو به این نتیجه برسند که پیش از پایان موعد تعیین‌شده‌ی اجاره، به دلایل موجه و با رعایت ضوابط قانونی می‌خواهند قرارداد را خاتمه دهند.
برای جلوگیری از هر نوع سردرگمی و تضاد، قانون‌گذار موارد و شرایط خاصی را برای فسخ قرارداد اجاره مشخص کرده است. به طور کلی، حقوق و تکالیف طرفین (موجر و مستاجر) در این زمینه متفاوت بوده و به همین دلیل، امکان فسخ اجاره‌نامه تنها در شرایط خاص و تحت ضوابط قانونی قابل تحقق است.
در صورتی که موجر یا مستاجر هنگام تنظیم اجاره‌نامه شرایط خاصی را برای فسخ قرارداد پیش‌بینی کرده و این شرایط به‌طور روشن در متن قرارداد درج شده باشد و طرف دیگر نیز این شرایط را پذیرفته و به امضاء رسانده باشد، شخصی که شرط گذاشته است می‌تواند با استناد به آن موارد، اقدام به فسخ اجاره‌نامه نماید.
به‌علاوه، شرایطی وجود دارند که به‌طور عمومی و مستقل از مفاد قرارداد می‌توانند به عنوان دلایل موجه برای فسخ به شمار آیند. برای مثال، در صورتی که مستاجر نتواند اجاره‌بها را به موقع پرداخت کند یا موجر نتواند تعهدات خود را در قبال ملک تأمین کند، طرف دیگر حق فسخ قرارداد را خواهد داشت. همچنین، در مواردی چون عدم رعایت اصول ایمنی و بهداشت در ملک، تخریب عمدی یا غیراصولی ملک و یا هرگونه تغییرات غیرمجاز در ساختار ملک، می‌توان به فسخ قرارداد اقدام کرد.
مهم است که طرفین قبل از انجام هرگونه اقدام برای فسخ، از جزئیات حقوقی و الزامات قانونی مربوط به این مسئله آگاه باشند تا با رعایت اصول، از بروز مشکلات قانونی بیشتر جلوگیری نمایند. مشورت با یک وکیل یا مشاور حقوقی برای بررسی دقیق موارد و شرایط می‌تواند به حفظ حقوق هر دو طرف کمک کند و از بروز اختلافات جلوگیری نماید.
برای فسخ قرارداد خرید یا اجاره ملک، رعایت سه شرط اصلی ضروری است که در ادامه به تفصیل توضیح داده می‌شود:
نکته حیاتی در خصوص فسخ قرارداد خرید یا اجاره ملک این است که شما قادر نخواهید بود به صورت یک‌جانبه و بدون دلیل واضح، معامله را فسخ کنید. تنها در صورتی که در قرارداد به‌وضوح حقی برای شما یا طرف مقابل در مورد فسخ تعیین شده باشد، این امکان وجود دارد. این موضوع مشابه اصول حاکم بر فسخ قراردادهای اجاره ملک است.
علاوه بر این، در صورتی که اصرار به فسخ قرارداد خرید و فروش دارید، باید دلایل قانع‌کننده و موجهی ارائه دهید. به‌عنوان مثال، صرفاً ابراز پشیمانی از انجام معامله، به‌عنوان دلیلی برای فسخ قرارداد پذیرفته نمی‌شود. قانون به دلیل عدم وجود دلیل موجه، به شما اجازه‌ی فسخ قرارداد خرید و فروش نخواهد داد.
در بسیاری از قولنامه‌ها، چه برای اجاره ملک و چه برای خرید و فروش، ذکر می‌شود که در صورتی که هر یک از طرفین به دلیلی غیر از موارد ذکر شده خواستار فسخ قرارداد شوند، موظف به پرداخت ضرر و زیان به طرف مقابل خواهند بود. این ضرر و زیان به صورت مبلغ مشخصی تعیین نمی‌شود و معمولاً از طریق توافقات میان طرفین مشخص می‌گردد، به‌طوریکه مبلغی منصفانه و قابل قبول برای تخلیه مسئولیت مالی در نظر گرفته شود.
در نهایت، این نکته که در برخی موارد، مبلغ ضرر و زیان به‌طور خاص در قرارداد ذکر می‌شود، از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است؛ زیرا این امر به تضمین و حفاظت از معامله کمک می‌کند و می‌تواند از بروز اختلافات و مشکلات بعدی جلوگیری نماید. به همین دلیل، آشنایی با این نکات می‌تواند به شما در اخذ تصمیمات بهتر در زمینه معاملات ملکی کمک کند و از بروز مسائل قانونی ناخواسته کاسته شود.
فسخ قرارداد خرید یا اجاره ملک یکی از مسائلی بوده که ممکن است در طول مدت عقد قرارداد بین موجر و مستاجر به وقوع بپیوندد. این موضوع به دلیل تأثیر مستقیمش بر وضعیت مالی و حقوقی هر دو طرف، نیازمند توجه و دقت ویژه‌ای است. یکی از جنبه‌های مهم فسخ قرارداد، تعیین مبلغ خسارت باید هزینه‌اى که به دلیل فسخ قرارداد اجاره از طرف مستاجر به موجر وارد می‌شود، مشخص شود.
مبلغ خسارت ناشی از فسخ قرارداد خرید یا اجاره ملک تحت تأثیر عوامل مختلفی قرار دارد. از جمله این عوامل می‌توان به مدت زمان باقی‌مانده از قرارداد اشاره کرد؛ به‌عنوان‌مثال هر چه مدت زمان بیشتری از قرارداد باقی مانده باشد، احتمال افزایش مبلغ خسارت بیشتر می‌شود. همچنین، میزان خسارت یا آسیب‌های وارده به ملک نیز بر تعیین مبلغ خسارت تأثیر قابل‌توجهی دارد. اگر ملک در اثر عدم حضور مستاجر دچار آسیب شود، ممکن است مبلغ خسارت بیشتر از حالت معمولی محاسبه گردد.
شرایط اقتصادی نیز می‌تواند نقش مهمی در تعیین مبلغ خسارت داشته باشد. در دوران رکود اقتصادی، به دلیل کاهش تقاضا برای اجاره، تعیین مبلغ خسارت ممکن است برای موجر چالش‌برانگیزتر باشد. علاوه بر این، توافق‌های دو طرفه نیز معمولاً به‌عنوان یک عامل تعیین‌کننده در نظر گرفته می‌شود. بسته به مذاکرات و توافقات انجام‌گرفته، ممکن است درصد مشخصی از اجاره بها به‌عنوان مبلغ خسارت تعیین شود.
مبلغ خسارت برای فسخ قرارداد خرید یا اجاره ملک معمولاً بر اساس یک فرمول مشخص محاسبه می‌شود که می‌تواند به‌صورت زیر بیان شود:
مبلغ خسارت = مبلغ اجاره بها * درصد خسارت * مدت زمان باقی مانده از قرارداد
با استفاده از مثالی ساده می‌توان این موضوع را توضیح داد. فرض کنید مبلغ اجاره ماهانه 10 میلیون تومان باشد و مدت زمان باقی‌مانده از قرارداد 6 ماه. در حالتی که مستاجر تصمیم بگیرد یک ماه قبل از موعد مقرر قرارداد را فسخ کند و درصد خسارت 25 درصد باشد، مبلغ خسارت به‌صورت زیر محاسبه می‌شود:
مبلغ خسارت = 25% * 10 میلیون تومان * 6 ماه = 15 میلیون تومان
در نهایت، مبلغ خسارت ناشی از فسخ قرارداد اجاره یک موضوع حیاتی برای هر دو طرف قرارداد است. تدوین یک قرارداد اجاره شفاف و عاری از ابهام می‌تواند از بروز مشکلات بعدی جلوگیری کند.
فسخ قرارداد خرید یا اجاره ملک فرآیندی است که می‌تواند به دلیل عدم رعایت شرایط قرارداد توسط یکی از طرفین، وجود نقص در ملک، یا تغییر شرایط مالی و اجتماعی صورت گیرد. این اقدام نه‌تنها تأثیرات مالی بر طرفین خواهد داشت، بلکه ممکن است به روابط میان آن‌ها نیز آسیب بزند.
بنابراین، در مواجهه با چنین شرایطی، توصیه می‌شود که طرفین با مشورت حقوقی و مذاکرات سازنده سعی کنند تا راه‌حل‌هایی را برای رفع اختلافات پیدا کنند و از اقدام به فسخ قرارداد به‌عنوان آخرین گزینه استفاده کنند. با توجه به پیچیدگی‌های حقوقی و مالی این فرآیند، حفظ شفافیت و رعایت قوانین و مقررات مربوطه ضروری است.
عناوین مطلب:
با ما در مجله خبری املاک خاورمیانه همراه باشید تا با نکات خانه داری جهت تمیز کردن خانه بیشتر آشنا شوید
با ما در مجله خبری املاک خاورمیانه همراه باشید تا با نکات خانه داری جهت تمیز کردن خانه بیشتر آشنا شوید
گروه املاک خاورمیانه با سابقه 15 سال فعالیت حرفه ای در زمینه املاک و مستغلات به صورت دپارتمان و بهره گرفته از دلالی نوین در زمینه املاک در بهترین لوکیشن منطقه 2 در قلب خیابان ستارخان آماده ارائه خدمات به شهروندان عزیز می باشد.
تلفن پشتیبانی: 66534030-021
تهران، ستارخان، روبه روی باقرخان، پلاک ۱۶۴
